Pondo sa Pagbawi ng Transaksyon ng Real Estate

Ang Virginia Real Estate Transaction Recovery Act ay nagbibigay ng kaluwagan sa mga karapat-dapat na mamimili na nagkaroon ng mga pagkalugi sa pamamagitan ng hindi tama o hindi tapat na pag-uugali ng isang lisensyadong tindero, broker, o firm ng real estate. Ang Pondo sa Pagbawi ay ganap na sinusuportahan ng mga pagtasa na binabayaran ng mga lisensyado, hindi ng anumang mga kita sa buwis. 

Ang paghahain ng claim ay hindi ginagarantiyahan ang pagbabayad. 

Sino ang Kwalipikadong Maghain ng Claim?

Maaaring maging karapat-dapat na maghain ng claim ang isang tao na nabigyan ng hatol sa korte na may karampatang hurisdiksyon sa Commonwealth of Virginia laban sa isang lisensiyadong nagbebenta ng real estate, broker, o firm ("lisensyado"). Ang hatol ng hukuman ay dapat makuha laban sa isang indibidwal o entity na lisensyado ng Lupon ng Real Estate at dapat na nakabatay sa hindi wasto o hindi tapat na pag-uugali ng may lisensya. Anumang wika sa hatol na sumusuporta sa konklusyon na natuklasan ng korte na ang pag-uugali ng may lisensya ay may kinalaman sa hindi wasto o hindi tapat na pag-uugali ay maaaring gamitin ng Lupon upang matukoy ang pagiging karapat-dapat para sa pagbawi mula sa Pondo.

• Kasama langsa "hindi wasto o hindi tapat na pag-uugali" ang mali at mapanlinlang na pagkuha o pagbabalik-loob ng pera, ari-arian, o iba pang bagay na may halaga o materyal na maling representasyon o panlilinlang.
• Ang anumang aksyong disiplina na ginawa ng Lupon ng Real Estate laban sa isang lisensyado ay hindi, sa sarili nito, natutugunan ang anumang mga kinakailangan ng batas upang suportahan ang isang paghahabol sa Recovery Fund.

Sa mga sitwasyon kung saan nagsampa ng pagkabangkarote ang naglisensya sa real estate, ang naghahabol ay dapat munang maghain ng paghahabol sa wastong hukuman ng bangkarota. Kung walang ginawang pamamahagi, o kung nabigo ang pamamahagi upang matugunan ang paghahabol, ang mamimili ay maaaring maghain ng claim sa Pondo sa Pagbawi sa Lupon. Kung ang utos ng hukuman ay tahimik sa usapin ng pag-uugali ng may lisensya, tutukuyin ng Lupon kung ang pag-uugali ay hindi wasto at hindi tapat at kung anong halaga, kung mayroon man, ang naturang claimant ay may karapatang mabawi mula sa Pondo.

Ang tindero ng real estate, broker, o kompanya ay dapat na lisensyado sa panahon kung saan nangyari ang hindi tama o hindi tapat na pag-uugali. Ang pag-uugali ay dapat na nangyari kaugnay ng isang transaksyong kinasasangkutan ng pagbebenta, pagpapaupa, o pamamahala ng real property ng may lisensya na kumikilos sa kapasidad ng isang real estate broker o real estate salesperson, at hindi sa kapasidad ng isang principal.

Hindi Kwalipikado

Ipinagbabawal ng batas ng estado ang sumusunod sa paghahain ng claim sa Recovery Fund:

1. isang lisensyadong real estate;
2. ang personal na kinatawan ng isang may lisensya ng real estate;
3. ang asawa o anak ng may lisensya na paksa ng paghahabol (ang may lisensya laban sa kung kanino iginawad ang hatol), o ang personal na kinatawan ng naturang asawa o anak; o
4. anumang pagpapautang o institusyong pampinansyal, o sinuman na ang negosyo ay may kinalaman sa pagtatayo o pagpapaunlad ng real property.

Pakitandaan, ang General Assembly, hindi ang Real Estate Board, ang nagtatatag ng pamantayan sa pagiging kwalipikado para sa Recovery Fund.

Mga Limitasyon

Nililimitahan ng batas ng estado ang isang claim sa Recovery Fund sa $20,000, at nililimitahan din ang kabuuang halaga ng mga claim sa bawat transaksyon sa $50,000. Ang mga paghahabol na nagmumula sa maraming transaksyon na kinasasangkutan ng parehong may lisensya ng real estate ay limitado sa $100,000 bawat biennial na panahon ng lisensya. 

Kung ang maraming claim na kinasasangkutan ng isang lisensyado ay lumampas sa $100,000, o kung ang maramihang claim na kinasasangkutan ng parehong transaksyon ay lumampas sa $50,000, ang mga halaga ng claim ay dapat na prorated. 

Ang Pondo sa Pagbawi ay hindi nagbabayad ng interes, mga parusang pinsala, kapuri-puri na pinsala, o anumang halaga na hindi bumubuo ng aktwal na pagkawala ng pera sa naghahabol. Gayunpaman, maaaring kabilang sa award (claim) ang mga bayad sa abogado at mga gastos sa hukuman na iginawad ng korte.

Pagbawi ng Lisensya

Kapag ang isang pagbabayad na kinasasangkutan ng isang lisensyado sa real estate ay ginawa mula sa Recovery Fund, sa karamihan ng mga kaso, ang naaangkop na lisensya ay awtomatikong pinawalang-bisa. Ang sinumang may lisensya na ang lisensya ay binawi ay hindi karapat-dapat na mag-aplay para sa isang lisensya bilang isang broker o salesperson hanggang sa ang halagang binayaran mula sa Recovery Fund ay binayaran nang buo, kasama ang interes. Maaari ring magsagawa ng karagdagang aksyon sa pagdidisiplina ang Real Estate Board laban sa lisensyado. Gayunpaman, ang anumang aksyong disiplina na ginawa laban sa may-ari ng lisensya ng Real Estate Board ay hindi, sa sarili nito, natutugunan ang anumang mga kinakailangan sa batas upang suportahan ang isang paghahabol sa Recovery Fund.

Pinagmumulan ng Pagpopondo

Ang Real Estate Transaction Recovery Fund ay hindi pinopondohan ng anumang mga kita sa buwis. Ang lahat ng mga gastos sa pangangasiwa at paghahabol ay pinondohan ng mga pagtatasa na binabayaran ng mga lisensyado ng real estate.

Mga Madalas Itanong (FAQs)

Kailangan bang katawanin ng isang abogado?

Ang desisyong ito ay ganap na nakasalalay sa naghahabol. Bagama't pinipili ng ilang claimant na katawanin ng isang abogado sa kanilang paghahabol, hindi ito kinakailangan upang maghain ng claim. Kung ang naghahabol ay kinakatawan ng isang abogado, direktang makikipag-ugnayan ang kawani ng DPOR sa abogadong iyon tungkol sa paghahabol. Maaaring mabawi ang mga bayad sa abogado mula sa Pondo.

Ano ang maaaring asahan pagkatapos ng paghahain ng isang paghahabol?

Kapag natanggap na ng DPOR ang isang paghahabol, susuriin ng kawani ang file upang matukoy kung natutugunan ng naghahabol ang mga kinakailangan sa pagiging karapat-dapat na itinatag ng batas ng estado (§ 54.1-2112 et seq.). Kung ang naghahabol ay matukoy na karapat-dapat batay sa pagsusuri ng kawani, ang file ng paghahabol kasama ang isang rekomendasyon para sa pagbabayad ay susuriin ng buong Lupon ng Real Estate sa susunod nitong regular na nakaiskedyul na pagpupulong, kung saan ang Lupon ay gagawa ng pinal na desisyon kung aaprubahan ang paghahabol at para sa kung anong halaga. 

Kapag pinili ng mga sumasagot na lisensya na gamitin ang kanilang nararapat na proseso ng karapatan sa isang pagdinig, o kung may mga tanong tungkol sa aktwal na pagkawala ng pera o pagiging karapat-dapat, ang mga paghahabol ay ire-refer sa isang Informal Fact-Finding (IFF) Conference upang mangalap ng karagdagang impormasyon. Ang layunin at pokus ng anumang Kumperensya ng IFF, ang administratibong paglilitis kung saan namumuno ang isang miyembro ng Lupon, ay upang matukoy ang aktwal na pagkalugi na natamo ng naghahabol bilang resulta ng mga aksyon ng may lisensya at/o anumang mga isyu sa pagiging karapat-dapat na kasangkot. Tanging ang aktwal na pagkawala, kasama ang mga bayad sa abogado at mga gastos sa korte, ang isasaalang-alang. Hindi isasaalang-alang ang mga espesyal na pinsala, mga kaakibat na pinsala, mga pinsalang parusa, atbp. Maaaring magtanong ang miyembro ng Lupon tungkol sa paghahabol at impormasyong ibinigay. Kasunod ng paglalahad ng impormasyong ito, ang miyembro ng Lupon ay gumagawa ng isang rekomendasyon tungkol sa halaga ng kaluwagan sa pananalapi, kung mayroon man, na aprubahan. Ang file ng rekomendasyon at paghahabol ay susuriin ng buong Lupon sa isang regular na nakaiskedyul na pagpupulong, kung saan ang Lupon ay gumagawa ng panghuling desisyon kung aaprubahan ang paghahabol at para sa kung anong halaga.

Ano ang pangunahing time frame?

Mahirap magsabi ng pangkalahatang time frame dahil iba-iba ang bawat claim. Kasama sa mga salik na nakakaapekto sa proseso kung ang lahat ng kinakailangang dokumentasyon ay kasama sa form ng paghahabol at kung ang aksyong sibil ay nakumpleto na. Ang mga Kumperensya ng IFF ay karaniwang ginagawa buwan-buwan upang marinig ang mga claim sa Recovery Fund, at ang Lupon mismo ay nagpupulong ng humigit-kumulang bawat walong linggo upang suriin ang mga rekomendasyon sa paghahabol sa Recovery Fund. 

Dapat malaman ng mga naghahabol na ang pagkuha ng tulong mula sa Pondo sa Pagbawi ay hindi isang mabilis na proseso sa karamihan ng mga kaso, at nangyayari lamang pagkatapos maubos ang lahat ng iba pang mga sibil na legal na remedyo. 

Form ng Claim at Mga Tagubilin

Kapag ang consumer ay gumawa ng anumang legal na aksyon laban sa isang may lisensya ng real estate, ang Clerk of Court ay dapat na maabisuhan na ang Lupon ng Real Estate ay dapat ding makatanggap ng isang kopya ng paunawa na inihatid sa may lisensya. Ang isang affidavit na nagsasaad ng mga gawa ng hindi wasto o hindi tapat na pag-uugali ng may lisensya ay dapat isama sa paunawa na ibinigay sa Lupon.

Pagkatapos makakuha ng hatol ang consumer mula sa korte, dapat subukan ng consumer na mangolekta mula sa licensee sa pamamagitan ng pagsasagawa ng mga interogatoryo sa may utang. Tinutukoy ng legal na aksyong ito kung ang may lisensya ay may anumang mga ari-arian na maaaring ibenta o ilapat upang matugunan ang hatol ng hukuman. Kung ang anumang mga asset ay ibinunyag ng mga interogatoryo, ang mamimili ay dapat magbigay ng katibayan na ang lahat ng legal na magagamit na mga aksyon ay ginawa upang ibenta ang mga asset, at ibunyag ang mga halagang natanto mula sa mga naturang aksyon.

Ang isang Real Estate Recovery Fund Claim Form ay dapat na isampa sa Department of Professional and Occupational Regulation (DPOR) sa loob ng 12 buwan pagkatapos ng paghuhukom ay pinal. Mangyaring mag-attach ng isang sertipikadong kopya ng utos ng paghatol, mga kopya ng lahat ng pleading na isinampa ng alinmang partido (kung mayroon man), isang kopya ng kontrata, isang notarized na affidavit na nagsasaad ng mga gawa ng hindi wasto o hindi tapat na pag-uugali ng may lisensya na bumubuo sa batayan ng claim na ito, at katibayan na ang mga interogatoryo ng may utang ay isinagawa (na dapat kasama ang harap at likod ng mga patawag).
 

Para sa karagdagang impormasyon, makipag-ugnayan sa:
Tanggapan ng Pondo sa Pagbawi | DPOR
9960 Mayland Drive, Suite 400
Richmond, VA 23233
(804) 367-1559
E-mail: RecoveryFund@dpor.virginia.gov